مراحل بازسازی ساختمان و هزینه های نوسازی آپارتمان
بازسازی ساختمان وضع موجود
- تخریب و نوسازی ساختمان
- بازسازی ساختمان و بازسازی آپارتمان
در ویدوی زیر یک نمونه از بازسازی آپارتمان 27ساله که توسط شرکت ایران لوتوس اجرا شده است را مشاهده میفرمائید.
ویدیوی بازسازی ساختمان
ضرورت بازسازی ساختمان و نوسازی ساختمان موجود |
در ادامه مقاله ضرورت بازسازی ساختمان و مراحل آن را به طور کامل برای شما توصیف میکنیم با ما همراه باشید.
چرا ساختمان را بازسازی میکنیم؟
- مسایل اقتصادی و محدودیت های مالی: تخریب و نوسازی مجدد بنا طبیعتا مخارج سنگین و خارج از توان مالی بسیاری مالکین را دارد
- محدویتهای شهر سازی: تخریب و نوسازی در بسیاری از ساختمانهای شهری یه دلیل محدودیت ارتفاع ، رواداریهای شهرداری و ... امکان پذیر نیست.
- سختی کار و زمان بر بودن تخریب و نوسازی: اصولا تخریب و نوسازی مجدد زمان بر است و از حوصله بسیاری از مردم خارج است
- عدم توافق و هماهنگی بین مالکین: در پروژه تخریب و نوسازی معمولا تعداد مالکین درگیر کار متعدد است و هماهنگی و توافق ساخت و ساز دشوار است. در بسایری از موارد عدم توافق ساخت حتی با یک مالک درگیر پروژه منجر به توفق کار خواهد شد.
- توجیه اقتصادی: در بسیاری از موارد تخریب و نوسازی توجیه اقتصادی ندارد و با برآورد اولیه به این نتیجه خواهیم رسید که تخریب و نوسازی نهایتا موجب ضرر و زیان مالی خواهد شد.
- توجیه فنی: در کشورهای پیشرفته تخریب و نوسازی به شکلی که در کشور ما انجام میشود وجود ندارد. اصولا بسیاری از ساختمانهای موجود عمر مفید بسیار زیادی دارند و از نظر فنی و سازه ای قابلیت استفاده دارند و تخریب و نوسازی لازم نیست که باید در این زمینه بازبینی کلی در سیاست نوسازی شهری شود. بنا بر این در اکثر موارد تخریب ساختمان موجود باعث اعمال بار مالی بیهوده به جامعه میشود.
مزیتهای بازسازی ساختمان و نوسازی آپارتمان در وضع موجود
- صرفه اقتصادی: بازسازی ساختمان میتواند در لولهای مختلفی انجام گردد و با توجه به توان مالی مالک و کارفرما قابل تغییر است. به دلیل استفاده بهینه از شرایط و سازه موجود ، میزان هزینه به حد اقل خود میرسد و با اولویت بندی در آیتمهای بازسازی و مدیریت مالی درست میتوان هزینه کار را متناسب با بودجه کارفرما تنظیم کرد.
- تعامل سریع و راحت با شهرداری: به دلیل اینکه بازسازی اصولا تغییرات اساسی در ساختمان ندارد و فرم اصلی ساختمان حفظ میشود به ندرت مشکلات شهر سازی و ایرادات شهرداری بوجود می آید و کار با سرعت و راحتی بیشتری نسبت به تخریب و نوسازی پیش میرود.
- سرعت و سادگی: زمان اجرای بازسازی نسبت به نتیجه حاصله، کوتاه است. برای مثال زمان لازم برای بازسازی متعارف یک آپارتمان حدودا 100 متری کمتر از یک ماه است.
- وحدت مدیریت: در پروسه نوسازی ساختمان ، به دلیل اینکه تعداد مالکین کم است و اصولا یک شخص حقوقی یا حقیقی تصمیم گیرنده است، مدیریت و اجرا ساده تر خواهد بود و نیاز به هماهنگی با مالکین متعدد نیست.
- توجیه اقتصادی: درسیستم بازسازی ساختمان یا نوسازی ساختمان در وضع موجود، با وجود اینکه هزینه زمانی و مالی نسبتا کمی دارد ، ولی ارزش افزوده زیادی برای ساختمان موجود حاصل میکند و در زمان کوتاه تحول زیادی در قیمت ساختمان صورت میگیرد و این بدانمعنی است که بازسازی توجیه اقتصادی مناسبی دارد.
- توجیه فنی: بازسازی اصولی و مهندسی ساختمان باعث افزایش ایمنی و کیفیت فنی ساخت شده و میتواند باعث تایید استحکام بنا و معماری گردد.
مراحل بازسازی ساختمان |
1-مراحل مقدماتی بازسازی ساختمان
- امکان سنجی و برآورد اولیه: در این مرحله ، امکان سنجی و برآورد هزینه اولیه صورت میگیرد و با مشورت کارفرما عملیات مورد نیاز و هزینه تقربی پروژه توسط کارشناسان مربوطه صورت می پذیرد.
- تهیه نقشه های وضع موجود: در این مرحله نقشه های ازبیلت موجود از کارفرما دریافت میگردد و در صورت موجود نبودن نقشه های ازبیلت ، شرکت ایارن لوتوس اقدام به تهیه نقشه موجود معماری و برق و تاسیسات میکند.
- طراحی نقشه های اجرایی: این مرحله تایین کننده کل روند پروژه است. به این شکل که مهندسین ایران لوتوس در تعامل کامل با کارفرما نقشه معماری جدید را تهیه کرده و به تایید کرفرما میرساند. در این مرحله نوع مصالح و کیفیت مورد نظر کارفرما تایین شده و هزینه ها اجرا مشخص میگردد.
- انعقاد قرارداد: پس از تهیه نقشه ها و هزینه ها ، قرارداد بین شرکت و کارفرما منعقد میگردد و کلیه جزعیات اجرایی و مالی به تایید دو طرف میرسد
2-مراحل اجرایی بازسازی و نوسازی
در این مرحله شرکت ایران لوتوس بر اساس جزئیات موجود در قرارداد ، بازسازی آپارتمان را طبق جدول زمانبندی انجام می دهد. اجرای پروژه بازسازی عموما طبق مراحل زیر خواهد بود:
- الزامات تاسیسات برقی و مکانیکی : در بازسازی ساختمان در اولین مرحله تاسیسات برقی و مکانیکی ، مورد بررسی قرار میگیرد و تمهیدات لازم برای شروع پروژه ، مانند قطع گاز و برق و آب ساختمان، برق کشی لوله کشی مناسب برای اجرا و غیره انجام میگردد.
- تخریب: میتوان گفت حساس ترین قسمت اجرا تخریب موارد مورد نیاز است، در این مرحله ایمنی و تعامل با همسایگان بسیار مهم است.در صورتی که این مرحله به خوبی صورت گیرد ، مراحل بعدی کار با راحتی بیشتری صورت میگیرد ولی در صورت تخریب غیر اصولی مشکلات فراوان درحین کار و نیز در مراحل بعدی گریبان گیر مجریان و کارفرما خواهد شد.
- سفت کاری: همان گونه که مشخص است مراحل اجرا در نوسازی آپارتمان شبیه به تخریب و نوسازی کامل است. اولین کار بعد از تخریب دیوار چینی و پارتیشن بندی و ترمیم دیوارهای موجود طبق نقشه مصوب است.عملیات سفت کاری شامل دیوار چینی جدید، ترمیم و تعمیر دیوارها و پارتیشن ها ، نصب فریم و چهارچوب، ، تعویض در و پنجره است.
مرحله سفت کاری در بازسازی ساختمان |
- دیوار چینی در بازسازی: در دیوار چینی و تغییر پاتیشن، باد اصول مهندسی و مباحث ملی ساختمان مد نظر قرار گیرد در غیر اینصورت به دلیل وجود دیوارهای با عمر و متد مختلف ، و به هم خوردگی یکپارچگی ساخت، و یا ایرادات احتمالی در دیوارهای قدیمی، ممکن است مشکلات فنی و ایمنی بوجود آید. برای مثال ممکن است در قسمت تلاقی دیوار جدید و قدیمی، چفت و بست طبق مقرارات ساختمان صورت نگیرد ، و یا اینکه رواداریهای زلزله در دیوار قدیمی مد نظر قرار نگرفته باشد و نهایتا عملیات فاقد وجاهت فنی گردد. بنا بر این لزوم نظارت مهندسی در این مرحله بسیار حایز اهمیت است.
- تعویض پنجره: تعویض پنجره از دو حیث دارای اهمیت است،1-الزامات معماری 2-الزامات فنی که در ادامه توضیح میدهیم.همچنین آب بندی پنجره ها موضوعی است که باید در نظر گرفته شود که در مقاله آب بندی نمای ساختمان به طور کامل در مورد آن توضیح داده ایم.
1- الزامات معماری: در نقشه معماری جدید طبیعتا شکل و رنگ و اندازه در و پنجره مشخص گردیده و تعویض و نصب با کیفت در و پنجره جدید از موارد مهم معماریو هندسه ساخت دارد.
2- الزامات فنی: تعویض پنجره علاوه بر الزامات معماری، باعث جلوگیری از اتلاف انرژی میگردد که در طی دوره بره برداری موجب صرفه اقتصادی است و همچنین تهویه مطبوع مناسب را حاصل میگردد. همچنین باعث حذف سر و صدا و نفوذ گرد و خاک شده که موجبات آسایش بیشتر را فراهم می آورد ، لذا تعویض پنجره به جهت زیبایی و فنی و همچنین توجیه اقتصادی در کلیه موارد بازسازی ساختمان توصیه میگردد.لازم به ذکر است که در بیشتر مواقع تعویض پنجره نیاز به تخریب ندارد.
- تعویض در ورودی: یکی از مهمترین آیتمهای بازسازی، در ورودی است، درب ورودی جنبه زیبایی و مهماری اهمیت فراوان دارد زیرا اولین نمای از یک آپارتمان یا واحد در ابتدای ورود ، درب ورودی است، لذا انتخاب درست درب ورودی میتواند ارزش افروده برای ساختمان داشته باشد.علاوه بر این در بحث ایمنی ، نصب دربهای ضد سرقت مناسب مورد توصیه فراوان است.
تاسیسات در بازسازی ساختمان |
تاسیسات برقی در بازسازی ساختمان
اجرای تاسیسات برقی با توجه به نقشه های مصوب و قبل از شروع تخریب آغاز می گردد، و نهایتا تا انتهای پروژه با نصب کلید و پریز و روشنایی پایان می پذیرد. در واقع یکی از مهمترین آیتمهای ایمنی مربوط به تاسیسات برقی است. اولین کارقبل از تخریب قطع برق و ایجاد شریان برقی برای عملیات اجرایی می باشد.
تاسیسات مکانیکی در بازسازی ساختمان
تاسیسات مکانیکی ساختمان، شامل تاسیسیات بودتی و حرارتی، لوله کشی آب و فاضلاب و تجهیزات مربوطه است. این قسمت از کار هم همانند تاسیسات برقی دارای حساسایت زیاد و لزوم رعایت مباحث ملی ساختمان، مجریان و طراحان ماهر و با تجربه ، و دارای مدارک کافی را میطلبد که شرکت ایارن لوتوس با همکاری مهندسین زبده و مجریان ماهر و با تجربه به بهترین وجه این مهم را به انجام میرساند.
نازک کاری در بازسازی ساختمان |
قیمت بازسازی ساختمان |
قیمت بازسازی ساختمان به عوامل مختلفی مربوط میگردد که در زیر به آنها اشاره میکنیم :